本文摘要：邻近十一长假，房地产行业非但未归于平静，反而“大事”不停：先有某大型房地产企业“汇报欠债请求放行重组”的消息在网上流传，后被辟谣；后又有羁系层明确“房企融资三道红线”试点企业于2023年完成降欠债目的的时限。

邻近十一长假，房地产行业非但未归于平静，反而“大事”不停：先有某大型房地产企业“汇报欠债请求放行重组”的消息在网上流传，后被辟谣；后又有羁系层明确“房企融资三道红线”试点企业于2023年完成降欠债目的的时限。万科董事局主席郁亮更是直言，房地产金融红利时代已经竣事。中国的房地产行业在已往10~20年间，虽然历经少数频频周期性调整，但整体态势仍然单边上扬，与此趋势同步，房地产行业的资产规模也迅速膨胀。

只管城镇化带来的住房需求，形成了这种态势的基础性因素，但毋庸置疑的是，资本及其杠杆化的运用，在这一历程中，放大了资金乘数，助推了资产价钱，同时，也推高了欠债的规模。这带来了房地产行业的两种普遍心态。

其一，在相当长的历史时期中，企业以规模、增速论成败，房地产行业只用了5~8年的时间，就完成了销售规模从1000亿元到5000亿元的的迅速跨越，甚至有房企以内部口径统计称，跨越万亿大关，指日可待。其二，提增速，上规模，依靠“豪赌国运”，也就是抓住资产市场的周期性变更，在金融政策口径较为宽松时，增加欠债规模，提高杠杆率，继而在土地市场上一掷千金贮备货源，从而在金融宽松周期当中，以高杠杆、高欠债的方式，完陋习模的跨越式增长。在这两种普遍心态下，房地产行业已然高度资本化和债务化。

在以上两种心态的背后，则是不少房地产企业逐渐形成了“大而不倒”的错误幻象，认为规模的迅速增长虽然与债务的膨胀相伴生，但由于债务——偿债事关金融系统的整体性宁静，即便偿债能力承压，甚至资金链泛起问题，出于维护整体金融宁静的思量，羁系部门、地方政府等，会给予相应的便利或者资助，小则协调债务展期，大则给予政策支持。“大而不倒”是2008年国际金融海啸中，美国政府及其羁系部门对于泛起问题的大型金融机构的救助而衍生出的观点。“大而不倒”的另一面，是华尔街金融机构贪婪、嗜血的资本欲望嫉妒膨胀造就的风险，又将风险整体转嫁，欺压全球政府脱手救助，为金融机构的贪婪埋单。中国房地产行业的“大而不倒”则与之类似，是一种彻头彻尾的“投机主义”。

“有钱可借，不用白不用”，“提高杠杆，用别人的钱上自己的规模”，“加杠杆是作死，可以加杠杆的时候不加是等死”都是这种投机主义商业心态的真实体现。在这种心态背后，“大而不倒”的认知，则让这种投机主义，在行为层面上变得越发“有恃无恐”。许多房地产企业为了实现“做大”，幻化出许多技法，来隐藏欠债，规避羁系。

例如使用联营合资公司不并表的方式，做大表外融资与欠债；再好比使用结构化融资产物，模糊自有资金泉源，实现高杠杆融资。这些做法，不仅使得实际债务规模迅速膨胀，还带来了更致命的问题：企业欠债规模和情况的不透明，这往往在金融市场周期性变更时，带来庞大的不确定性，进而为风险埋下种子。企业谋划的本质在于趋利避害，在正常的市场情况和商业文化中，企业会理性地将欠债控制在合理水平，既保证企业生长，又确保企业宁静。

可是，在“大而不倒”的幻象之下，部门企业错误地认为，可以将企业的风险向整体市场转嫁，以“威胁”整体系统性宁静的方式，请求甚至倒逼政府和羁系部门介入、救助，甚至极个体的企业，私下视其为天经地义。在统领全局事情的“三大攻坚战”中，防范系统性风险排在第一位，而防范系统性金融风险则首当其冲。在这样的配景下，“大而不倒”是否如少数房地产企业所想呢？攸克君认为，实不尽然。

化解系统性金融风险的本质，是通过“拆弹排雷”，通过精准性、针对性的手段，去除引发系统性债务归还连锁反映的“原点”，通过有效的资产整合、清偿等，实现风险的平稳过分，继而使得金融风险得以解决。从这个角度看，少数、个体房地产企业的“大而不倒”，是一种错误的认知与幻象。在羁系层介入的几个重大企业金融风险清除中，少有直接救援，而多是以市场化手段，该变卖资产变卖资产，该破产破产，该清算清算，没有一味的救助。最典型的即是对安邦庞大金融风险的处置。

这种方式，既保障了金融风险的平稳过分，又确保了纳税人的资金不陷入高风险企业的泥潭，效率与公正兼顾，取得了良好的效果。房地产行业则更为特殊。“房住不炒”现在已经形成一种政治定力，成为所有涉及房地产行业和市场政策、羁系口径的基础性前提。

在资本市场，房地产企业的IPO和资产重组被严格限制；在债券融资市场，“三道红线”已经开始逐渐建设市场资金流向房地产行业的新规则；在住房消费市场，以限购、限贷为焦点的政策，将投机、投资性需求彻底驱离楼市。在这样的配景下，房地产企业的“大而不倒”，只能是理想。即便大如万达，当其面临资金链压力时，最终接纳的仍是“自救为主”的方式，王健林坚决杀伐，出售大量资产，换回现金，只管至今仍未完全渡过难关，相比于许多迷信“承债扩张”的房地产企业而言，生存境遇已然大为改善。认清“大而不倒”是一种错误幻象，需要更多王健林和万达这样的“识时务者”。

当羁系层、决议层已经通过种种政策、行为透露出，拒绝房地产占用过多资金资源、拒绝房地产行业“绑架”金融系统宁静的信号，如果仍陶醉于“大而不倒”的理想当中，那么即是一条绝对的不归路。当前，中国正处在中国特色社会主义新时代。人民日益增长的优美生活需要和不平衡不充实的生长之间的矛盾，已经成为当前历史阶段的主要矛盾。

房地产作为高度资本化的领域，在已往一定的历史时期，出于种种原因，房地产市场投机和投资属性的放大，在一定水平上，已经造成或加剧了“不平衡”与“不充实”，如果此时再坐视个体房地产企业“大而不倒”的心态形成，一方面将形成负面的示范效用，另一方面，也将促使资本向高风险的领域集中，倒霉于化解系统性金融风险，更会加剧“不平衡”与“不充实”的矛盾。因此，无论是政府还是羁系部门，都应该以强大的政策定力，彻底破坏个体、小部门房地产企业“大而不倒”的理想，只有让投机者支付价格，才气根治当前盛行于中国商业领域的投机主义习气，促使康健、正确的商业文化的回归，从而实现包罗房地产企业在内的中国企业平稳、康健、久远的生长。破坏“大而不倒”，善莫大焉。

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